アックマン氏、米住宅ローン金利下げで異例案－繰り上げ返済に制限

（ブルームバーグ）：米著名投資家ビル・アックマン氏は、住宅ローン金利を下げるための異例のアイデアとして、繰り上げ返済を難しくすることを提案した。

アックマン氏は新規住宅ローンの繰り上げ返済に制限を設ければ借り入れコストを約0.65ポイント下げられる可能性があるとの見方を示した。30年固定金利が約6.16%で推移する中では、無視できない下げ幅だ。同氏はこの案をSNSで示し、トランプ政権が住宅の手頃さを高めることができる手段として位置付けた。

「現行の仕組みは住宅所有者にとって魅力的だが、住宅ローン担保証券（MBS）の購入者は、借り手にいつでも繰り上げ返済できるオプションを与える見返りとして、スプレッドの大幅な上乗せを求めるため、相応のコストがかかる」とアックマン氏はXに投稿した。

その上で、「繰り上げ返済の権利は価値のあるオプションだが、住宅ローンの期間を通じて65ベーシスポイント（bp、1bp＝0.01%）の引き下げを最初から確定させることが、借り手が家を購入できるかどうかの分かれ目になる可能性がある」と指摘した。

金利低下で借り換え

手頃な価格の実現は、11月に中間選挙を控えるトランプ政権にとって重要課題だ。住宅費の抑制はその中心で、先週にはトランプ大統領が借り入れコストを下げる目的で2000億ドル（約31兆7400億円）相当の住宅ローン債券を購入するよう政府支援機関（GSE）のファニーメイ（連邦住宅抵当金庫）とフレディマック（連邦住宅貸付抵当公社）に指示した。

米国では、大半の住宅ローンが金利低下時に借り換え可能で、借り手にとって大きな節約手段だ。この柔軟性により、金利が下がれば月々の返済額を減らすことができ、米金融当局の利下げが家計の可処分所得を増やし、消費に回る主要な経路の一つになっている。

一方、投資家にとってこれは頭痛の種だ。多くの米住宅ローンはMBSに組成され、住宅市場は最終的に債券市場によって資金供給を受けている。金利が下がって借り換えが進むと、投資家は想定より早く元本が返済され、より低い利回りで再投資を迫られる。金利低下は通常、債券価格を押し上げるが、住宅ローン債券の恩恵は相対的に小さい。

アックマン氏の見解はワシントンで影響力を持つ。パーシング・スクエア・キャピタル・マネジメント創業者の同氏は、投資先でもあるファニーメイとフレディマックの将来像を含め、政策提言をホワイトハウスに直接持ち込んだと説明。協議にはトランプ大統領やベッセント財務長官、ラトニック商務長官、連邦住宅金融局（FHFA）のパルト局長らが含まれているという。